一、房东视角
第一大类：地理位置与交通（最重要）
1. 距离高速出入口1‑5km最优，17.5米大板车顺利进出、院内掉头方便；国道畅通。太偏僻会让租客物流成本上升，厂房难租。
2. 和物流枢纽距离：到天津港、大兴机场、区域货运专线远近；返程货车多的地段，企业运费更低，租客优先选择。
3. 所属区域政策：
- 开发区正规工业用地优先；生态红线、禁建区、村庄里面厂房慎选，环评很难办。
- 当地是否允许生产、仓储，部分区域只允许仓储不让生产加工。

第二大类：厂房硬件硬性条件（客户必看）
1. 层高：仓储≥7米；生产型钢结构厂房优先9米‑13米，方便搭货架、安装行车。
2. 用电（非常关键）：变压器容量，有没有独立户头。加工企业用电量需求大，配电不足很多工厂直接放弃。
3. 消防等级：丙类消防最吃香；乙类要求极高，普通厂房很少达到；无消防证件的厂房只能做普通仓储，租金低，客户选择面窄。
4. 院内空地：空地大方便停车、货物周转；院子狭小大车进不来基本只能租给小型仓储。
5. 房屋产权：土地证、规划手续齐全。手续不全，企业没法办理环评、营业执照，客户不敢入驻。

第三大类：配套条件
1. 是否配备办公室、宿舍、卫生间；
2. 有无行车、地面承重（重型设备地面要求承重高）；
3. 给排水、天然气、污水处理是否配套。

第四大类：成本以及政策因素
1. 租金：周边市场价参考，分租还是整租，付款方式（押几付几）。面积大优先整租，小面积可以分租更容易出租；
2. 环评：开发区厂房环评通过率高，乡镇厂房环评难度大；
3. 治安、园区安保、监控、门卫；雨季会不会积水，排水系统好不好；
4. 税收：部分产业园有税收返还政策，对工厂吸引力很强。

二、租户选厂房看重的4个核心优先级
排序：大车通行＞配电充足＞消防合规＞产权手续齐全＞空地大小＞距离高速远近。

三、简单总结成口诀
1. 路要好：大车能进，靠近高速；
2. 电要足：配电够用，独立变压器；
3. 证齐全：产权正规，丙类消防；
4. 政策稳：环评好批，排水通畅；
5. 院子大：货物周转，停车方便。